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无论是万科高管毛大庆的“看空论”，还是SOHO中国董事长潘石屹的“泰坦尼克论”，不可否认的是，当前的房地产行业的确正进入一个转折点。此轮楼市调整，面临着诸多“未曾见”的情形。这是此前为倒逼救市政策出台而反复上演的楼市“假摔”，还是周期性的“季节性感冒”？笔者认为，与前两轮调整分别源于外部冲击和政策调控不同，今年以来的新一轮房地产调整是源于市场的内在力量。基于此，有三个不同以往的判断，具体为：
一、本轮房地产调整的幅度将超过以往，时间可能2年或更长
今年以来，楼市和土地市场在迅速降温，新一轮房地产市场调整已经展开。笔者认为，本轮房地产调整的幅度和时间将超过以往，主要原因是三个“根本性转折”。一是中央政府对楼市的态度发生根本性转折。以往，当楼市明显降温时，中央政府和地方政府会主动托市。现在，中央政府认识到不能继续纵容房地产泡沫，不愿意主动救市。同时，中央政府也不希望地方政府全面放松楼市调控政策。二是金融机构对房地产的态度发生根本转折。以往10年，商业银行等金融机构大力支持房地产行业发展。但现在，金融机构正全面强化对房地产泡沫风险的防范工作。可以肯定，未来金融机构不可能再像以往那样支持房地产，房地产行业发展的金融环境将明显收紧。三是公众对房价的预期发生根本性转折，只涨不落的预期不复存在。
在三个“根本性转折”的背景下，投资和投机需求明显萎缩。以往，人们认为房价“只涨不落”，政府认为房价“只能涨、不能落”，金融机构大力支持购房需求，这导致投机和投资需求不正常膨胀。现在，房价开始下降，中央和金融机构都不托市，投资和投机需求迅速萎缩。同时，持有投机性房产的人现在要卖房变现。其结果就是，需求明显萎缩，而供给明显增加，供求形势迅速逆转。
目前，各地楼市库存在普遍上升。一线城市中，北京的存量消化周期（按过去6个月平均销售面积计算）从年初的8个月左右攀升至当前的14个月左右，销售形势正迅速恶化。上海存量消化周期从年初的6个月左右攀升至当前的9个月左右。广州存量消化周期从年初的10个月左右攀升至当前的13个月左右。深圳存量消化周期从年初的12个月左右攀升至14个月左右。多数二线城市的商品住宅库存目前处于历史高位，不少城市的存量消化周期已接近或超过业界18个月的存量消化周期“危险值”，比如杭州、宁波、青岛、福州、苏州等。
从历史推断，本轮房地产调整时间可能2年或更长。最近十年，房地产市场经历了两轮调整。第一轮是2008年下半年至2009年上半年，第二轮是2011年四季度到2013年初。从房价开始下跌，到房价重回到下跌前的水平，第一轮调整的时间约1年，第二次调整的时间约1年半。与前两轮调整分别源于外部冲击和政策调控不同，今年以来的新一轮房地产调整是源于市场的内在力量。鉴于本轮调整幅度可能较大，调整时间可能要2年或更长时间。其中，今年下半年房价可能持续下行，明年逐步企稳回升，全国房价可能要到2016年或之后才能恢复到2013年的水平。
二、京沪房价调整幅度不宜低估
作为全国龙头的北京和上海房价可能出现明显调整。主要原因：
（1）京沪房价弹性大，涨得快，也降得多。一般情况下，泡沫成分重的城市，在调整时房价跌幅会比较大。从2011年四季度到2013年初的一轮调整看，前期房价涨得快的城市往往出现较大幅度的下行，一线城市房价的环比降幅大于其他省会城市，而中等城市房价的波动相对最小。最近两个月，北京二手房在普遍降价。链家地产的信息显示，降价几十万甚至100万的房子不在少数，但这些房子的销售形势仍然低迷。这也预示着本轮北京房价调整的幅度可能比较大。
（2）未来两三年京沪楼市供给较多。目前，北京的可售面积在迅速上升，上海的可售面积已处于相对高位。同时，去年房地产企业在北京和上海拿地较多，甚至今年还有开发商冒险在京沪抢地，这些土地将逐步形成供给。
（3）京沪人口流入量已大不如前。2010年以来，北京、上海GDP增速已连续四年全国最低，广东GDP增速也在倒数之列。与经济减速相对应，一线城市的就业创造能力和人口吸引力在下降，人口流入明显放缓。北京市2013年常住人口增加45.5万人，连续第三年放缓，远低于“十一五”时期年均84.8万人的增幅。2014年北京市《政府工作报告》就明确表示“常住人员流入压力明显减轻。” 上海市2013年常住人口增加34.7万人，不及“十一五”时期年均82.5万人的一半。广州和深圳2013年常住人口分别增长8.8万人和8.2万人，增量不及“十一五”年均增量的1/7和1/5。
未来，京沪的人口流入可能还会放缓。一方面，北京、上海的经济可能还要减速，加上高房价和城市病，这些削弱了京沪的人口吸引力。同时，经济多极化和新城市群兴起将分流人口。另一方面，京沪历来严格限制人口流入。十八届三中全会重申要控制特大城市人口流入，目前北京已经在采取措施疏散产业和人口。
（4）北京和上海仍将从严调控。中央要求一线城市继续从严调控，保持对投机需求的高压态度。同时，北京和上海都在积极增加政策性住房供给。北京的自住商品房政策已对市场形成冲击，吸引了一大批需求。上海的共有产权房政策也在逐步推开。
总之，在房价预期逆转、投机需求消失后，短期内京沪房价面临较大调整压力。未来，京沪商品房和政策性住房的供给会增加，而人口流入量已大不如前，房价很难保持强势。
近几年，一些中等城市房价的涨幅并不大。未来，这些城市房价的调整幅度可能相对缓和。三四线城市楼市可能会持续低迷。
三、中央乐见楼市调整，意在促进经济转型升级
近两个月，一些地方政府希望全面放松楼市调控政策，但最终未见正式发文。其原因，应该是中央政府不希望全面放松调控。于是，一些地方政策只能微调楼市政策。
预计，未来在楼市进一步降温的同时，中央政府和地方政府之间的政策博奕会逐步升温。地方政府不能忍受楼市调整对土地出让的影响，希望放松调控。中央政府可以容忍楼市渐进的调整；只要楼市不崩楼，中央政府就不希望全面放松调控。
中央政府的立场隐含了多方面深层次的考虑。首先，中央是为房地产行业长远发展考虑。近10多年，房地产行业已入歧途，出现“盖房子就挣钱、房价只涨不落”的虚假繁荣。这种情况下，市场出现一轮调整，有助于纠正行业的错误理念和机制，为房地产行业未来健康发展奠定基础。
其次，中央是为中国经济结构调整和转型升级考虑。从战略层面看，中国当局的核心目标是促进经济结构调整和转型升级。以往，政府不断救市，给人印象是政府认为“房价只能涨、不能落”，这导致社会资源大量流入房地产行业，甚至一些产业资本也转向房地产，这是阻碍中国经济结构调整和转型升级的重要原因。只有让房地产行业回归理性状态，中国经济才能调整结构和转型升级。现在，若干预房地产市场的正常调整，无异于饮鸠止渴，虽然一时痛快，却会丧失促进结构调整和转型升级的历史机遇，最终让中国经济在原有发展模式中窒息。中央意在调结构和促转型，这是理解中央对房地产态度的关键。从这个角度看，楼市出现一次市场自发的、渐进的、实质性的调整，是中央政府求之不得的。经济发展模式，也是不破不立。只有打破房地产对中国经济的挟持，才能催生新的经济增长模式。从这个意义上说，中央政府乐见房地产调整，并会引导好这轮调整，防止半途而废。
另一方面，中央政府并不希望楼市崩盘。从近期官方媒体和一些幕僚的表态看，目前当局认为本轮楼市调整是一次正常的市场波动，并不会崩盘。既然不会崩盘，中央政府当然不希望地方政府发力救市。
至于楼市渐进调整可能导致的问题，中央已经在作准备。首先，近些年，金融监管部门始终高度关注房地产领域的风险，严格限定房贷条件。从银行业压力测试看，即便房价下降30%，商业银行也不至于出现大问题。其次，中央政府正在加快推进棚改等保障性住房建设，对冲或部分对冲商品房开发投资减速的影响。再次，对于土地出让受影响，可能导致地方政府债务偿还压力的问题，中央政府已出台了地方政府性债务风险缓释措施，允许地方政府融资平台的一些贷款展期，允许发新债还旧债。最后，当局允许人民币贬值支持出口，也可以对冲房地产调整对经济增长的不利影响。至于个别房地产项目或企业出问题，那是正常的市场优胜劣汰，政府希望看到市场机制真正发挥作用。
笔者认为，中央政府对房地产未来发展的态度，可以归结为四句话：（1）抓好保障房建设、分配和运营，切实起到托底作用。（2）对于商品房市场，要按市场化的原则，坚持现行的保刚需、防投机的政策框架，允许市场正常波动。只要不崩盘，就不必救市。（3）对于房地产调整可能带来的负面影响，继续作好应对预案和准备。（4）抓紧建立促进房地产行业持续健康发展的长效机制，主要包括不动产登记制度、住房信息联网、房地产税制改革等。
总之，这一轮房地产调整是中国经济转型升级的一次历史性机遇。中央政府会把握这次机遇，引导中国经济去房地产化，从而在促进经济转型方面迈出实质性步伐。
