宋磊 8月3日中午，石家庄市的室外气温已达到34度。顶着炎炎烈日，六名业主聚集在卓达亿嘉盛世春天（以下简称“盛世春天”）项目施工现场，张望着正做外墙保温的几栋楼房，不愿离去。
2600名业主有着同样的质疑：盖一个小区怎么会花五年时间？自己早就缴纳的购房款，又去了哪里呢？本该在2011年底交房，但后来开发商卓达集团三次延期，如今更将交房日期拖到明年。
记者实地调查发现，从盛世春天到卓达明郡，再到卓达书香园三期，在卓达集团大本营的河北石家庄，卓达多个项目因进展缓慢而陷入交房争议。而河北省外，卓达扩张却极为迅猛，自2008年以来已在天津武清、山东威海、山东章丘、沈阳苏安屯、黑龙江肇东、重庆江津圈下14.67万亩土地，力图以“三产联动”模式打造多个产业新城。
迥然的态度背后，左右战局的仍是同一因素—非上市且民营的卓达集团，其紧张的资金链条。一份来自信托机构的尽职调查报告显示，2012年1-9月，卓达集团总资产141亿元，资产负债率达到68%，期末货币资金1.8亿元，期末活动产生的现金流净额为-3023万元。而信托方面，从2010年8月-2013年8月，卓达相继发行18款信托产品，融资额却高达34.5亿元。同时，在石家庄多个大型超市，更有年利息高达19%的理财产品发行。
向左，理清旧账；向右，大举扩张。卓达集团，这家号称河北最大的房地产企业，如今的行进路上正遭遇着前所未有的资金考验。
交房顽疾
近日，石家庄开展房地产市场专项整治，因其严格程度而被冠以“铁五条”称号，306个违法违规项目被勒令停工。而在此之前，当地市场可谓混乱不堪，土地、建设、规划等五证皆无的情况下，以集资建房名义销售的情况屡见不鲜。位于长安区的盛世春天，便是其中的典型代表。
随处可见的垃圾，老旧破败的小区，一家三口挤在一套小房中……张军是一位在石家庄某民营企业工作的普通员工，收入两千多点，从2004年带着一家人在南二环租房。为了早日结束租房生活，2009年3月张军花费22万元全款，购置了盛世春天社区一套93平方米的两居，约定竣工日期为2011年底。
张军的两居原定于2009年9月的开工日期，先是被延迟至2010年10月。随后，竣工日期也从2011年11月先是拖到2012年11月份，随后又延迟到2013年7月底。如今，伴随8月份的开始，交房日期已再次拖延，这次日期更直接延迟至2014年年中。
一个画面至今仍印在张军的脑海中：上次交房延期与卓达某高管对峙，质问2013年7月底如果再不能交房怎么办，该高管用四个字就让业主们闭上了嘴，“没有如果”。而现实，又让他继续回到租房的生活。“随着旁边石家庄新火车站的运营，这两年房租也从300元涨到800元，压力越来越大了。”
记者拿到了业主与开发商从始至终签订的无正式购房合同的三份补充协议。协议显示，购房者以单位职工的名义，参与联合集资共建盛世春天项目，于2011年11月底项目建成后，以2600元/平方米左右的价格分配给购房者。协议还约定，如不能按期交房，卓达方面将向购房者支付共建款的日万分之一作为补偿。另两份，则是项目一再延期的公开说明。
卓达，似乎染上了交房的顽疾。记者实地调查发现，除盛世春天外，位于石家庄跃进路和谈固北大街交叉口的卓达明郡，从2007年开售至今现场仍只是一个大坑。而2009年底对外销售的卓达书香园三期，虽然已是现房状态，但现场道路、绿化等仍难以具备交房条件。
卓达集团文化传媒中心主任王越称，前期拆迁遭遇困难，后期规划频繁调整，以及之前响应政府“三年大变样”不断向前干，后期因领导变更政策缺乏延续性，以及环保指标限制，五证不全也让项目反复停工。“不交房付出的成本特别高，没有企业愿意总是赔钱的。”他说。
成本之中，很重要的一部分，便是交房延期造成的巨额违约金问题。以盛世春天项目为例，早在2009年销售时2600余户居民全款支付房款，面积50-140平方米，销售均价2600元/平方米。如按照2600×90×2600的方式计算，总房款超过6亿元。日万分之一的利息，一年利息就要2200多万。对于同样全款支付房款的卓达明郡、卓达书香园三期两项目业主，赔偿更按照日万分之三或日万分之四执行，赔偿数额不菲。
圈地豪赌
因为延期交房问题，作为盛世春天所在石家庄长安区的区委副书记党惠建，不止一次对卓达集团提出批评。他也直言，2009年盛世春天价格2600元/平方米，价格相对较低。卓达拿到这笔钱补了资金窟窿，去外地投资买地，才导致项目缺钱进度缓慢。
而从公开材料也不难发现，卓达集团走出了一条极为激进的扩张路线。就在2008年，卓达集团逆势拿地，在山东省威海市文登南海新区拿到卓达张家埠新港、中国先进技术装备园区、卓达香水海三大城市主体项目，仅后两者规划面积便达到6000万平方米，计划投资总额达到2000亿元；同年，进军天津武清，开发卓达三溪塘艺术区、中国养老示范项目，以及涵盖温泉主题商业、现代生态农业、体育休闲公园和低密度高端生态居住区等板块为一体卓达京东南温泉新城，三大板块总占地面积25600亩，总投资额为323亿元。
以“三产联动”的思路，在中心城市周边建设产业新城，有分析人士指出，卓达集团正在进行一场圈地运动，伴随城市周边未来经济发展、配套成熟、地价上涨时，占据一个有利的战略位置。具体来看，卓达模式是“一二三”产业联动，一产即现代农业，二产为新型材料基地，三产是房地产开发及新城建设。在开发过程中首先启动新型材料基地，把当地的农业人口变成工业人口，腾出土地推动房地产开发，实现现代农业引入。
记者根据公开信息整理发现，自2012年8月-2013年6月，卓达集团陆续和沈阳苏家屯区政府签订“沙河产业新城暨田园都市”项目合作开发框架协议，和山东章丘政府签订“生态产业新城暨田园都市”合作开发框架协议。和黑龙江肇东政府签订推进“卓达乐安新城项目”整体开发合作框架协议，和重庆市江津区签订“绿色建筑产业化生产基地暨生态新城镇示范社区”合作开发框架协议，再算上2008年拿下的山东文登、天津武清两项目，卓达集团六个新城建设共涉及建设土地达到14.67万亩，累计长期建设总资金数额为6743亿元。其中，前三个新城项目计划10年内投资总额达到3600亿元，仅前两年的投资额度便达到260亿-280亿元。
连续在全国各地的大手笔背后，却是对卓达集团开发资金的沉重考验。一份来自深圳中金国电基金管理有限公司对卓达集团所作的尽职调查报告显示，截至2012年9月份，卓达集团总资产141亿元，比2011年底的116亿元上涨21.8%。2009年-2011年，三年净利润分别为5.6亿元、13.4亿元、5.1亿元，2012年前9个月净利润为8649万元，自2010年以来持续走低。货币资金1.88亿元，而存货一项则达到118.7亿元，占总资产份额达到84.1%。那么开发前述产业项目的巨额资金，又从何而来呢？
“项目资金仍是以集团投入为主，会引入一些信托和基金。”卓达集团住宅集团执行总裁助理及营销管理中心副总经理胡利强表示，农产品(000061,股吧)价格普遍偏低，新型材料成本高市场接受有难度，这些都是“三产联动”未来要面对的挑战。卓达集团相关负责人雷耀鹏则表示，卓达集团以“三产联动”的模式，在近些年确实拿了很多的低价地。但鉴于当时拿地的时候土地都比较生僻，想把人气做起来，周期会比较长，需要长期的资金投入，挑战不小。
“'三产联动'想法很美好，真正实践起来也很困难”。在国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究员刘云中眼中，“三产联动”推动城镇化仍有多重问题亟待解决：选择怎样的产业和企业推动，要谨防产业发展不好沦为简单房地产开发的危机，而巨额的资金投入带来的风险，更应当引起重视。
资本腾挪术
销售回款之外，信托、基金、民间融资，是卓达集团资金的三大支撑。记者据公开数据统计发现，2010年8月-2013年8月，卓达集团共发行信托产品18款，平均每两个月发行一款信托产品，实际融资金额34.5亿元，年收益率区间从8.5%-14%。其中，正在发行且将在两年内到期的信托产品6款，拟融资总额19.1亿元。以“有限合伙人”名义正在运行的基金项目有4个，年收益率从11%-15%，融资金额超过8亿元。
从位于石家庄市长江大道，累计被抵押6次的卓达星辰商业中心身上，不难发现卓达发行信托重复抵押、借新还旧等端倪的存在。其中，2011年2月卓达星辰商业中心1-2段地上在建工程及土地使用权被抵押给中信信托，融资3亿元,发行期限2+1年（成立满1.5年后信托可提前终止） ；4个月后，卓达集团又将卓达星辰商业中心1-2段面积73965.73平方米的在建工程估值4.62亿元，抵押给中铁信托融资1亿，该信托产品2013年3月21日到期；紧跟着2013年4月16日，卓达星辰商业中心1至2段73965.73平方米的在建工程再度被抵押给中铁信托，评估价值46681万元，同样的抵押物融资额却涨到2.3亿元。
频繁发行信托、基金产品，也导致企业负债率一直维持在高位运行。记者综合深圳中金国电基金管理有限公司和东莞信托所做的卓达集团财务报告显示，从2011年前9个月，2012年前9个月两个阶段，卓达集团整体负债率分别为69%和68.6%。而在各种财报覆盖范围之外，还有不容忽视的更高成本的民间融资暗流涌动。
在石家庄不少大型超市里，都有发行卓达理财产品的店铺。在华润万家中山西路店，卓达住宅集团置业顾问朱华俊表示，卓达发行的理财产品，存20万有19%的年利息，5万起年利息为18.5%，到年底返还本金利息。如果有意向，可到集团进行签约。记者实地调查还发现，卓达集团民间融资利息一直维持在较高水平，2012年年利息为25%，2013年则是19%。
“这个数字太恐怖了。以卓达低价拿地、大盘操作、长线开发的模式，利润或会被高昂的资金成本吃掉。”宋延庆表示，卓达资金链趋于紧张，一旦全面铺开的产业地产遭遇资金供应跟不上，后期开发过程会更痛苦，回款周期更长，资金矛盾也会更为激化，陷入不良的发展境地。
接近卓达内部的一位人士讲述，卓达民间集资分为产权和非产权的，主要有三个用途：集团拓展新项目，偿还利息和集团内部运营。其中，偿还利息是分量很重的一块。但卓达集团偿还各种利息仍然很有保证，基本到期就还。“卓达集团资金或许存在着很大的窟窿，牵扯的人很多，上头领导也不敢轻易动。”他说。
而手里仅拿着集资建房协议的2600多户盛世春天业主，如今也面临着按19%的卓达集资年利息退房和赔偿标准提升至日万分之一点五继续要房的新抉择。好消息是，在8月17号前，当地政府会协助卓达办理除预售证之外的四证。之后的一个月内，办下项目预售证的卓达方，也将为业主的购房合同“转正”。
也有业主担心，万一下一次，卓达又爽约了呢？（应被采访人要求，张军、赵磊均为化名）
